房地产下跌风险前15城：浙江金华居首(名单)

    “卖房买股”的观点还未平息，国泰君安首席经济学家林采宜又通过对温州、鄂尔多斯(8.48, -0.30, -3.42%)及其他相似城市的数据分析，推算出地产下跌风险最大的15个城市，其中，浙江金华首当其冲，下跌指数为80。

　　林采宜分析认为，2011年底开始温州房价出现暴跌，直到今天仍一蹶不振；2012年后鄂尔多斯 “鬼城”风波又起，烂尾楼被曝光。虽然两个城市地产崩盘的方式不一样，但是两者却有一个共同的原因——民间资本过度投资地产，地产业杠杆高积聚风险。

　　15城市的民营企业GDP占比均超50%

　　国泰君安将地产投资过剩度、民营资本活跃度、资本投入地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度综合起来考量一个城市(地区)的地产下跌风险。发现地产投资过剩影响最大，其次分别为民营资本活跃、投入地产而非实体经济的概率，近两年实体经济放缓程度影响最小。因此在对这四个风险标准化后分别给予0.4、0.3、0.2、0.1的权重，综合风险排名。

　　综合分析后，风险排名的前15个城市依次为：金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。记者通过综合分析列表发现，以上15城中，民营企业GDP占比均超50%，其中，金华和泉州甚至达到了90%。

　　通过对温州、鄂尔多斯及其他相似城市的数据分析，国泰君安认为地产价格下行风险较高的城市通常会有民营资本大量介入房地产投资。对地产行业过度投资，且投资增速远大于工业产值增速，导致实体经济下滑，企业资金链紧张，引发地产资金周转问题，迫使开发商降价销售楼盘。

　　“民营资本过度投资房地产行业，是一个恶性循环。”一位业内人士分析指出，以上15城，投资增速远大于工业产值增速，这意味着资本进入地产业和实体经济的比例失调，通常而言，地产投资比例越高，积聚的地产价格下行风险也越大。

　　“这个观点其实也非常好理解，比如榜首的浙江金华，当地民营企业GDP达90%，而同比该区域的地产投资和工业产值增速落差较大。”武汉一位业内人士分析称，意味着大部分的民营资本流入房地产用于开发，而实体经济产值处于低增速阶段，“不断有资本进入房地产，就会不停的造楼，但区域需求量是有限的，一旦供大于求，民营资本周转就会报警，同样拖累整个地区实体经济发展。”

　　温州房地产资金链问题持续4年之久

　　如林采宜所指，通常民间资本的投资更具有急功近利的特点，在2009-2011年地产价格上涨期，民间经济发达地区民间资本大量介入地产而造成过度投资。

　　业内人士指出，金华这种情况类似温州，2009年，4万亿救市方案出来后，货币政策放松，银行放贷迅速增加。与此同时，由于海外经济危机打击外贸行业，温州企业对实体经济信心不足，大量银行提供企业的资金因此都投资了房地产行业，买房投资者大幅增加，温州地产销售面积同比增长89%。至2011年，温州房地产投资增速达151%，远高于固定资产投资增速。

　　虽然地产投资大幅增加，但从贷款走向看，地产业的银行贷款增量并不大，温州新增房地产贷款余额2011年底较2008年增加228亿元，仅占2009-2011年三年地产投资额的18.9%。而民间借贷量增加迅速，根据人民银行[微博]温州中心支行2011公布的《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷规模已高达1100亿元，20%以上直接投资地产。

　　与此同时，2011年地产竣工大幅增加，银行流动性的收紧迫使资金紧缺的企业由购买房产转向变卖房产，供需格局完全改变，房价开始下跌。地产商销售大幅下滑，而民间借贷的高利率也使还款更加困难，资金链出现问题，开始出现了温州民间借贷市场的违约。抵押物价值下跌导致的催还等恶性循环也开始，银行不良贷款率大幅上升。2012年后银行贷款额度更加收紧，资金链问题一直持续，地产下跌也持续到现在。

　　考量一个城市(地区)地产下跌风险的四个风险标准

　　地产投资过剩度

　　民营资本活跃度
　　资本投入地产的概率

　　近两年实体经济放缓程度

　　0.1

　　0.2

　　0.3

　　0.4

　　综合风险排名

　　前15个城市

　　金华

　　温州

　　运城

　　台州

　　鄂尔多斯

　　漳州

　　漯河

　　杭州

　　大同

　　龙岩

　　邯郸

　　无锡

　　泉州

　　安阳

　　常州

　　以上15城中，民营企业GDP占比均超50%

　　其中，金华和泉州甚至达到了90%